Calculadora de Rentabilidad para operaciones de House Flipping en España

1. Carga un escenario predefinido (reforma básica, media o premium) o pulsa "Empezar desde cero" si tienes los datos exactos de tu operación.
2. Selecciona ciudad y CCAA: el ITP y el alquiler de mercado se autoajustan en función de la zona.
3. Indica precio de compra, notaría, tasación y comisión API en el bloque de adquisición.
4. Configura la hipoteca si la usas (LTV, tipo de interés, duración prevista).
5. Detalla cada partida de mano de obra y materiales; las que no apliquen, déjalas en 0.
6. Introduce gastos recurrentes (suministros, IBI, marketing) y el precio de venta objetivo (ARV).
7. Revisa el veredicto en el panel lateral derecho: si el ROI bruto es ≥14%, la operación es sólida y cumple la regla del 72% del ARV.

Cada campo tiene un símbolo ? que al pasar el ratón muestra una explicación detallada de qué es y cómo calcularlo.

Sí. Los tres escenarios (básico ~450 €/m², medio ~720 €/m², premium ~1.100 €/m²) están construidos a partir de las medias de coste de reforma que aplicamos en operaciones reales cerradas durante 2025-2026 en plazas españolas. El precio de compra y el ARV de cada escenario corresponden a operaciones tipo en zonas medias de capitales. Son un punto de partida correcto para entender órdenes de magnitud, no para ejecutar una operación concreta — para eso necesitas comparables reales del barrio.

La calculadora valida un escenario teórico. Lo que añadimos es el contexto real: el Radar 24/7 escanea 7 portales cada 3 segundos (+25.000 escaneos diarios) para encontrar oportunidades por debajo de mercado, la red de +120 agentes colaboradores nos avisa antes de que un inmueble se publique, modelizamos el ARV con comparables reales del barrio, gestionamos la reforma con honorarios cerrados (4.990 € + 10% PEM) y firmamos un contrato profesional con 25 cláusulas + 3 anexos. La calculadora dice si los números pueden funcionar; nosotros los hacemos funcionar.

Las cuatro métricas clave son:

1. ROI bruto sobre coste total — debe superar el 14% para validar la operación.
2. Regla del 72% del ARV — el coste de compra más reforma no debe superar el 72% del precio de venta objetivo.
3. Cash flow mensual en escenario alquiler — debe ser positivo desde el primer mes.
4. Rentabilidad neta anual — orientativamente debe situarse por encima del 5% para tener sentido frente al coste de la deuda.

La rentabilidad bruta es el cociente entre los ingresos anuales por alquiler y la inversión total, sin descontar gastos. La rentabilidad neta descuenta los gastos recurrentes (comunidad, IBI, seguro, mantenimiento) y la vacancia estimada (porcentaje del año que el inmueble no está alquilado). La neta es la métrica que importa para comparar inversiones porque refleja el cash flow real que entra cada año.

La TIR (Tasa Interna de Rentabilidad) anualizada convierte el ROI total de la operación en un equivalente anual, descontando el tiempo. Permite comparar una operación de flipping de 5 meses con una inversión de bolsa o un fondo a un año. Si una operación devuelve el 18% en 5 meses, su TIR anualizada es aproximadamente del 47% (ese 18% capitalizado al año). Para que el flipping tenga sentido frente a alternativas más líquidas, la TIR debe ser claramente superior al 15% anual.

Es la regla de compra que aplicamos antes de comprometer capital: el precio máximo de compra del inmueble no puede superar el 72% del ARV (After Repair Value, valor del inmueble una vez reformado) menos el coste estimado de la reforma. Esa diferencia del 28% sobre ARV es la que cubre los costes financieros, fiscales, de comercialización y deja un margen mínimo del 14% de beneficio. Si una operación no cumple la regla del 72%, no entra en cartera.

ARV (After Repair Value) es el precio de venta objetivo del inmueble una vez reformado, basado en comparables reales del mercado: pisos similares ya reformados que se han vendido recientemente en el mismo barrio. No es un valor especulativo: se establece estudiando los testigos de venta cerrados en los últimos 6-12 meses. La calculadora usa el ARV para evaluar la rentabilidad y para generar los 7 escenarios de venta del estudio automático.

Fix & Flip es la estrategia clásica: compras un inmueble por debajo de mercado, lo reformas y lo vendes a precio de mercado en 4-7 meses. La rentabilidad es alta pero puntual.

BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat) es alquiler a largo plazo: compras, reformas, alquilas y mantienes el activo durante años, generando cash flow mensual y revalorización. La calculadora simula ambas estrategias en pestañas separadas con los mismos datos de entrada.

El IVA reducido del 10% se aplica a obras de rehabilitación de viviendas que cumplen los requisitos del artículo 91 de la Ley del IVA: que la vivienda lleve al menos dos años construida, que se ejecuten en domicilio particular y que el coste total no supere el doble del valor catastral. Para operaciones de flipping estándar sobre vivienda de segunda mano, el IVA aplicable es siempre el 10%. La calculadora aplica este tipo automáticamente sobre el subtotal de mano de obra + materiales.

No. La calculadora muestra ROI y beneficio bruto antes de imposición sobre el beneficio. La fiscalidad final depende de la estructura del inversor:

• Persona física vía IRPF — la ganancia patrimonial tributa en la base del ahorro al escalado progresivo (entre 19% y 28%) o como rendimiento de actividad económica si hay habitualidad.
• Sociedad limitada vía Impuesto de Sociedades — al 23% en los dos primeros ejercicios y 25% después.

Para una estimación rápida del beneficio neto post-impuestos, multiplica el beneficio bruto por 0,77 (sociedad). En la primera reunión analizamos la estructura óptima para tu caso.