La rentabilidad de una operación de house flipping se decide el día de la compra, no el día de la venta. Todo lo que viene después —la reforma, la comercialización, la negociación final— puede mejorar o empeorar el resultado en algunos puntos, pero no puede rescatar un activo comprado caro.
Esta guía explica cómo se calcula el ROI de verdad, qué partidas se olvidan sistemáticamente, por qué el plazo importa tanto como el margen y qué cifras manejamos nosotros después de más de 300 operaciones.
ROI bruto, ROI neto y ROI anualizado
Tres cifras distintas que el sector mezcla con demasiada alegría:
- ROI bruto: beneficio sobre inversión sin descontar impuestos ni gastos corrientes. Es el número que mejor queda en un anuncio.
- ROI neto: el mismo cálculo con todos los costes dentro. Es el único que sirve para decidir.
- ROI anualizado: el neto ajustado por el tiempo que ha estado el capital inmovilizado. Un 16% en cinco meses y un 16% en catorce meses no son la misma operación ni de lejos.
Cuando compares rentabilidades, la pregunta que resuelve casi todas las dudas es sencilla: ¿ese porcentaje está neto de impuestos y sobre cuántos meses?
El cálculo completo, partida a partida
| Concepto | Se olvida a menudo |
|---|---|
| Precio de compra | No |
| Impuesto de Transmisiones Patrimoniales | A veces |
| Notaría, registro, gestoría | Sí |
| Reforma + imprevistos | Los imprevistos, siempre |
| IBI, comunidad, suministros y seguro durante la obra | Sí |
| Coste de la financiación | Sí |
| Comercialización y honorarios de venta | A veces |
| Tributación de la ganancia | Sí |
Las cuatro partidas marcadas como olvidadas suman, juntas, una parte nada menor del beneficio teórico. Ese es el motivo de que tantas operaciones que “salían al 25%” acaben cerrando en un dígito. Nuestra calculadora las incluye todas.
El ARV: el número que más se falsea
El ARV es el valor de venta esperado una vez reformado el inmueble. Es la variable de la que depende todo el cálculo, y también la más fácil de inflar sin darse cuenta.
El error habitual es calcularlo con precios de anuncio. Un anuncio es lo que alguien pide, no lo que alguien paga, y en muchas zonas la diferencia entre ambos es de dos dígitos. El ARV correcto se calcula con ventas cerradas de inmuebles comparables en estado similar, en el mismo entorno y en los últimos meses. Si no hay comparables suficientes, la conclusión no es estimar por arriba: es que ese activo no se puede valorar con fiabilidad.
Tres palancas reales para mejorar el resultado
- Comprar mejor. Cada punto de descuento en la compra va íntegro al margen. Es la palanca con diferencia más potente.
- Acortar el plazo. Reducir la obra de seis a cuatro meses mejora el ROI anualizado sin tocar un euro del presupuesto.
- Ajustar el nivel de reforma a la zona. Sobrerreformar es gastar en acabados que el comprador de ese barrio no va a pagar. El objetivo es el mejor inmueble de su rango, no el más caro de la calle.
Lo que no es una palanca es esperar a que suba el mercado. Eso es cambiar una operación por una posición especulativa, con el capital inmovilizado mientras tanto.
Nuestras cifras de referencia
Estos son los datos que publicamos y con los que trabajamos internamente:
- ROI neto medio sobre inversión total: 16,2%
- Plazo medio por operación: 5 meses
- Operaciones ejecutadas desde 2018: más de 300
- ROI mínimo exigido para validar una operación: 15%
Ese último umbral es el que más operaciones descarta y el que explica los otros tres. Puedes ver ejemplos de operaciones tipo con sus números en cómo funciona el modelo y las condiciones en tarifas.
Preguntas frecuentes
¿Qué ROI es bueno en house flipping?
Depende del plazo. Un 15-18% neto en cinco o seis meses es un resultado sólido en el mercado español actual. El mismo porcentaje en dieciocho meses es un resultado mediocre, porque el capital ha estado inmovilizado tres veces más tiempo.
¿Cuánto se lleva la reforma del presupuesto total?
Varía enormemente según el estado de partida y el nivel de acabado, desde una puesta a punto ligera hasta una reforma integral que multiplica esa cifra. Lo relevante no es el porcentaje sino que el coste por metro cuadrado esté cerrado con el contratista antes de comprar, no después.
¿Cómo tributa la ganancia de una operación?
Si operas como particular de forma puntual, la ganancia patrimonial va a la base del ahorro del IRPF. Si la actividad es habitual o se opera a través de sociedad, el tratamiento es distinto. Conviene resolverlo con un asesor fiscal antes de la primera compra, porque condiciona la estructura de la operación.
¿Puede salir una operación con pérdidas?
Sí. Las causas habituales son un ARV calculado con precios de anuncio, una reforma que se desborda o un plazo que se dobla. Las tres se previenen en la fase de análisis, que es exactamente donde muchos inversores primerizos dedican menos tiempo.
¿Es mejor vender o quedarse el inmueble en alquiler?
Son estrategias distintas: la venta realiza el margen de golpe, el alquiler genera renta recurrente y difiere la plusvalía. Al ser el titular del inmueble puedes decidirlo al final, cuando ya conoces el mercado real de la zona. Las modalidades de arrendamiento están explicadas en Build to Rent.
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