Subastas inmobiliarias y judiciales en España: cómo pujar

Todas las subastas judiciales y notariales de España se publican en un único sitio, el Portal de Subastas de la Agencia Estatal BOE, y cualquiera puede consultarlas gratis. Eso hace que parezcan un canal accesible. Lo es para mirar; para comprar bien hace falta entender un procedimiento con reglas propias donde el precio de salida dice muy poco sobre lo que acabarás pagando.

Esta guía explica el procedimiento completo: cómo se puja, qué depósito hay que consignar, qué pasa si la subasta queda desierta y en qué momento conviene retirarse. Si lo que buscas es el panorama general de los activos bancarios, empieza por la guía de compra de pisos embargados.

Qué tipos de subasta existen

Judicial. Nace de un procedimiento de ejecución, normalmente hipotecaria. Es la más frecuente y la que concentra el stock de vivienda.
Notarial. Se tramita ante notario, habitualmente en ejecuciones extrajudiciales y en algunas ventas voluntarias.
Administrativa. La convocan Hacienda, la Seguridad Social o un ayuntamiento para cobrar deudas públicas, con sus propios pliegos.

Las tres se anuncian en el mismo portal, pero no comparten reglas. Antes de consignar un euro conviene leer el edicto concreto: es el documento que manda, por encima de cualquier resumen.

El procedimiento, paso a paso

1. Identificación electrónica

Para pujar hay que darse de alta como usuario en el Portal de Subastas con certificado digital, DNI electrónico o Cl@ve. Mirar no exige registro; pujar, sí. Conviene tenerlo resuelto con antelación, porque el alta no es inmediata y las subastas tienen fecha de cierre.

2. El depósito previo

Para participar hay que consignar un depósito, con carácter general el 5% del valor por el que el bien sale a subasta. Se ingresa en la cuenta de consignaciones y queda bloqueado mientras dura el procedimiento. Si no ganas, se devuelve. Si ganas y luego no completas el pago, lo pierdes: no es un gesto simbólico, es la garantía de que vas en serio.

3. El periodo de pujas

Las subastas electrónicas permanecen abiertas veinte días naturales. Las pujas son públicas y, cuando entra una en el tramo final, el cierre se prorroga. Esto elimina la ventaja de pujar en el último segundo y desplaza la competición a dónde pones tu techo, no a cuándo pulsas el botón.

4. La aprobación del remate

Aquí está la regla que más operaciones decide. En bienes inmuebles, cuando la mejor postura alcanza el 70% del valor de tasación, el remate se aprueba. Si se queda por debajo, el deudor dispone de un plazo para presentar un tercero que mejore la oferta, y si eso no ocurre el ejecutante puede pedir la adjudicación por un porcentaje inferior, que la ley eleva cuando el inmueble es vivienda habitual del deudor.

La consecuencia práctica: por debajo de ese umbral no basta con ser el mejor postor. La subasta puede acabar en manos del banco aunque tú hayas pujado más alto que nadie.

5. Pago, testimonio e inscripción

Aprobado el remate, hay que pagar el resto del precio en el plazo señalado. El juzgado expide el decreto de adjudicación y el testimonio, que es el título con el que se inscribe en el Registro de la Propiedad. Después queda liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y, si el inmueble no está libre, instar el lanzamiento.

Los tres errores que arruinan una puja

No pedir el certificado de cargas. Las cargas anteriores a la ejecutada subsisten. Una hipoteca previa viva se compra junto con el piso.
Presupuestar la reforma por lo bajo. No se puede visitar. Si el número solo sale en el escenario optimista, el número no sale.
Olvidar el coste de recuperar la posesión. Un lanzamiento son meses de procedimiento y costes que hay que meter en el cálculo desde el principio.

Ninguno de los tres se detecta pujando. Se detectan antes, en el trabajo de análisis, que es donde se gana o se pierde una subasta. Nuestra calculadora de rentabilidad permite meter todos esos costes y ver el ROI resultante antes de consignar el depósito.

¿Es la subasta el mejor canal para invertir?

Para nosotros, no como canal principal. Desde 2018 hemos ejecutado más de 300 operaciones con un ROI neto medio del 16,2%, y la mayor parte del flujo llega por la red de colaboradores e inmobiliarias, no por el portal del BOE. La subasta aporta descuentos altos a cambio de una incertidumbre que solo compensa cuando ya tienes músculo para absorber una operación que sale mal.

Si estás valorando entrar, tiene sentido ver antes cómo se estructura una operación completa en nuestro método de trabajo.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto dinero hay que tener para pujar en una subasta?

Para participar basta con el depósito previo, con carácter general el 5% del valor de salida. Pero si ganas debes pagar el resto del precio en un plazo corto, y esas compras no suelen poder financiarse con hipoteca en ese momento. En la práctica hace falta tener disponible el importe completo.

¿Qué pasa si gano y me arrepiento?

Pierdes el depósito consignado y puedes responder de la diferencia si el bien se readjudica por menos. Por eso el techo de puja se decide antes de que empiece la subasta y no se mueve durante ella.

¿Se puede visitar el inmueble antes de pujar?

Por regla general no. El inmueble suele seguir ocupado por el deudor y no existe obligación de facilitar la visita, así que se compra sin haber visto el interior.

¿Qué pasa si la subasta queda desierta?

El ejecutante puede pedir la adjudicación del inmueble por el porcentaje que fija la ley. Es el origen de buena parte del stock que después aparece en las carteras de los bancos y sus servicers.

¿Las subastas del BOE tienen alguna comisión?

El portal en sí no cobra comisión al postor. Los costes son los propios de la adquisición: impuesto de transmisiones, registro, gestoría y, en su caso, los derivados de recuperar la posesión del inmueble.