La financiación condiciona el house flipping más de lo que parece, porque afecta a dos cosas a la vez: cuánto capital necesitas para entrar y con qué rapidez puedes cerrar una compra. Y en operaciones con margen, la rapidez suele ser precisamente lo que te permite conseguir el descuento.
Esta guía repasa las vías reales de financiación en España, qué pide cada una y cuál encaja según el tipo de activo y de operación.
Las vías disponibles
Capital propio
Es lo más simple y lo más rápido, y en según qué compras es la única opción viable: las adquisiciones en subasta judicial exigen pagar el remate en plazos cortos que no admiten tramitación hipotecaria. La contrapartida es evidente: concentras todo tu capital en una sola operación.
Hipoteca bancaria
La vía más barata en coste financiero, y la más lenta. La entidad tasa el inmueble, valora tu perfil y financia un porcentaje del menor entre precio y tasación. Dos advertencias prácticas: la reforma no suele financiarse dentro de la hipoteca de compra, y un inmueble en muy mal estado o sin posesión puede no ser financiable en absoluto.
Préstamo puente o financiación especializada
Existen operadores que financian específicamente compra y rehabilitación a plazos cortos, con criterios más ágiles que la banca tradicional. El coste financiero es sensiblemente mayor, así que solo tiene sentido cuando el margen de la operación lo absorbe con holgura y el plazo es realmente corto. Aquí el error clásico es aceptar un coste alto contando con vender en tres meses y acabar vendiendo en nueve.
Coinversión
Dos o más inversores aportan capital para una operación concreta. Funciona bien cuando el acuerdo está por escrito desde el principio: quién aporta qué, quién decide, cómo se reparte el resultado y —sobre todo— qué pasa si hay que vender antes de lo previsto o si la operación pierde dinero. Los conflictos en coinversión casi nunca son por el reparto de beneficios; son por decisiones no previstas.
Conviene no confundir la coinversión con el crowdfunding: en la primera sigues siendo titular de una parte del inmueble; en el segundo eres titular de participaciones de un vehículo. La diferencia está desarrollada en la comparativa entre crowdfunding y gestión directa.
Cómo elegir
| Situación | Vía habitual |
|---|---|
| Compra en subasta | Capital propio |
| Inmueble en buen estado, plazo holgado | Hipoteca |
| Oportunidad con urgencia y margen amplio | Préstamo puente |
| Capital insuficiente para la operación completa | Coinversión con acuerdo escrito |
| Inmueble ocupado o muy deteriorado | Capital propio, difícilmente financiable |
Sea cual sea la vía, el coste financiero es una partida más del cálculo de rentabilidad y hay que meterlo desde el principio, no al final. Nuestra calculadora lo contempla.
Una aclaración sobre nuestro modelo
No financiamos operaciones ni intermediamos en los pagos al vendedor o a los contratistas. El inversor aporta el capital, compra a su nombre y firma directamente; nosotros gestionamos el proceso. Nuestras tarifas son un importe fijo por proyecto más un variable sobre el importe de reforma, sin comisión de éxito sobre la plusvalía.
Preguntas frecuentes
¿Los bancos financian operaciones de house flipping?
Financian la compra del inmueble como cualquier hipoteca, valorando tu perfil y la tasación. Lo que no suelen financiar dentro de esa hipoteca es la reforma, que normalmente hay que cubrir con capital propio o con un préstamo aparte.
¿Se puede comprar en subasta con hipoteca?
En la práctica es muy difícil. Los plazos de pago del remate son cortos y no dan margen para tramitar y formalizar una hipoteca, así que estas compras se hacen con fondos propios y, si acaso, se refinancian después.
¿Cuánto capital propio hace falta como mínimo?
No hay una cifra única porque depende de la plaza y del activo, pero como criterio: además de la entrada y los gastos de compra, necesitas cubrir la reforma completa y un colchón para imprevistos y para los meses de comercialización. Una operación sin ese colchón depende de que todo salga a la primera.
¿Es mejor comprar como particular o con sociedad?
Afecta a la fiscalidad, al acceso a financiación y a la responsabilidad. Para una operación puntual suele bastar la vía particular; si la actividad va a ser recurrente, conviene analizarlo con un asesor fiscal antes de la primera compra.
¿Ofrecéis vosotros financiación?
No. No prestamos capital ni intermediamos en los pagos. Actuamos exclusivamente como gestores de la operación, que se compra y se escritura a nombre del inversor.