Delegar una operación de house flipping en una empresa tiene sentido cuando no tienes tiempo, red de contactos o experiencia en obra. También tiene un riesgo evidente: estás confiando la mayor inversión de tu año a alguien cuyo trabajo, por definición, no vas a poder supervisar en detalle.
Esta guía propone criterios concretos para comparar. Los escribimos siendo una de esas empresas, así que léela sabiendo eso, y comprueba cada punto también con nosotros.
Los siete criterios que importan
1. A nombre de quién se escritura el inmueble
Es la primera pregunta y la más reveladora. Si el inmueble se escritura a tu nombre, eres propietario y el activo es tuyo pase lo que pase con el gestor. Si se escritura a nombre de un vehículo de la empresa, tu posición es distinta y conviene entender exactamente cuál.
2. Quién toca el dinero
Un gestor que no intermedia en los pagos al vendedor ni a los contratistas elimina de raíz un conjunto entero de riesgos. Pregunta explícitamente si los pagos salen de tu cuenta o de la suya.
3. Cómo cobran
Importa tanto el importe como la estructura. Una comisión de éxito sobre la plusvalía alinea al gestor con el resultado, pero también le da incentivo para asumir más riesgo del que tú quieres. Un importe fijo es predecible y no premia inflar el ARV. No hay una fórmula objetivamente mejor: lo que no es aceptable es que no esté publicada y por escrito.
4. Si dan un umbral de rentabilidad y lo aplican
Una empresa que compra cualquier cosa que le pasa el filtro comercial no está protegiendo tu capital. Pregunta por el ROI mínimo con el que validan una operación y qué porcentaje de activos analizados acaban descartando.
5. De dónde salen los activos
Si las oportunidades salen de los mismos portales que puedes consultar tú, el valor añadido es limitado. Lo que se paga en este negocio es el acceso a activos antes de que lleguen al mercado general, y eso depende de tener red local real en cada plaza.
6. Quién ejecuta la obra
Contratistas propios y conocidos en la plaza, o subcontratación buscada obra a obra. Es la diferencia entre un plazo previsible y un plazo que se descubre sobre la marcha.
7. Qué pasa después de vender
Una vivienda reformada genera incidencias. Si nadie se hace cargo de la postventa, esas llamadas del nuevo propietario acaban en tu teléfono.
Señales de alarma
- Rentabilidades garantizadas. En inmobiliario no existen.
- Tarifas que solo se conocen tras una reunión de venta.
- Casos de éxito sin ningún caso que saliera regular.
- Presión para firmar rápido o reservas con importe no reembolsable antes de ver una operación concreta.
- Negativa a poner por escrito quién decide qué.
Cómo respondemos nosotros a los siete criterios
El inmueble se escritura a nombre del inversor, que firma directamente y toma la decisión final de compra. No intermediamos en los pagos al vendedor ni a los contratistas. Nuestras tarifas están publicadas: importe fijo por proyecto más variable sobre el importe de reforma, sin comisión de éxito sobre la plusvalía. El umbral interno para validar una operación es del 15% de ROI sobre inversión total. Trabajamos con red de colaboradores e inmobiliarias en todas las plazas y con contratistas locales propios, e incluimos servicio postventa.
Los resultados acumulados desde 2018 son más de 300 operaciones, un ROI neto medio del 16,2% y un plazo medio de cinco meses. Puedes contrastarlo en opiniones de clientes y ver el proceso completo en cómo trabajamos.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cobra una empresa de house flipping?
Los modelos varían: importe fijo, porcentaje sobre la obra, comisión de éxito sobre la plusvalía o combinaciones. Lo importante es que la estructura esté publicada y por escrito antes de comprometerte. Las nuestras están en la página de tarifas.
¿Merece la pena delegar o es mejor hacerlo uno mismo?
Hacerlo uno mismo sale más barato en honorarios y más caro en tiempo, errores de principiante y acceso a oportunidades. Delegar tiene sentido si el coste de la gestión es menor que el margen adicional que aporta comprar mejor y ejecutar más rápido.
¿Puedo invertir desde otra ciudad o desde el extranjero?
Sí, es una parte habitual de este servicio: el inversor no necesita estar presente durante la reforma ni la comercialización. Sí debe firmar la compra, presencialmente o mediante poder notarial.
¿Qué pasa si la operación sale mal?
El riesgo de la inversión es del inversor, que es el propietario. Por eso importan tanto el umbral de validación previo y la transparencia sobre qué se garantiza y qué no. Desconfía de quien te diga otra cosa.
¿Trabajáis en toda España?
Sí, con red de colaboradores en todas las plazas y oficinas para reuniones presenciales en Madrid y Barcelona. Puedes ver el análisis por provincia en las páginas de ciudades.